НЕЂО ЈОВАНОВИЋ, народни посланик и овлашћени представник Социјалистичке партије Србије на Дванаестом ванредном заседању Народне скупштине Републике Србије на начелном претресу о Предлогу закона о изменама и допунама Закона о хипотеци:

    „На самом почетку ћу истаћи да ће Посланичка група СПС у Дану за гласање подржати и гласати за предложене измене и допуне Закона о хипотеци.

    У Посланичкој групи СПС нећемо понављати као матрицу оно што је већ изнето у погледу афирмације предложених измена и допуна Закона о хипотеци, нити нам је био манир било када, па неће ни сада, да препричавамо текст закона који се већ налази у материјалу који смо добили.

    Стога ћемо указати само на оно што сматрамо да заиста представља квалитативно боља решења у односу на досадашњи текст закона, а самим тим ћемо указати и на неке наше дилеме због којих смо реаговали амандманима, за које смо уверени да ћете их са пажњом и анализирати и оценити и, на крају крајева, и усвојити, јер ту су садржане и одређене критике на поједине делове закона за које сматрамо да могу бити бољи.

    Пре свега, оно што је неспорно, неспорно је да се овим законом доприноси хармонизацији законодавства Републике Србије са законодавством ЕУ, нарочито у овој материји о којој говоримо, неспорно је да се повећава степен правне сигурности, па и материјалне сигурности учесника у промету, неспорно је да се чини далеко већи степен заштите како поверилаца, тако и дужника, неспорно је да се на тај начин може, али понављам – може, допринети бољем инвестиционом процесу у Републици Србији, а самим тим и оживљавању привредних активности на већем нивоу.

    Оно што нам се чини у процесно-правном смислу речи добрим јесте чињеница да се коначно приступа уједначавању судске праксе и праксе уопште, имајући у виду да је системско решење које сте навели у предложеним изменама и допунама, да процену вредности хипотековане непокретности врши овлашћени судски проценитељ, односно вештак или други овлашћени проценитељ, је свакако решење које је требало давно да заживи у законским актима, а нарочито у Закону о хипотеци, Закону о извршењу и обезбеђењу и другим законима којима се регулише ова материја.

    На крају, Уставни суд Републике Србије је недвосмислено јасно ставио до знања да процену не може вршити пореска управа, нити било која друга институција, осим овлашћених проценитеља, а то су превасходно вештаци и лиценцирани проценитељи. Такође је добро решење у предложеним изменама и допунама заштита, и то појачана заштита, власника непокретности и држалаца непокретности, наравно ако се не ради о истом лицу, од поступања хипотекарних поверилаца када им је дато право на приступ хипотекованој непокретности у циљу заштите својих права на хипотекованој непокретности.

    Зашто? Због тога што је у животу уобичајено, дакле животно је да се понашања како власника, тако и трећих лица у односу на хипотековану непокретност не могу увек подвести под понашање доброг домаћина, већ сасвим супротно од тога. Због тога је право хипотекарног повериоца да му се омогући приступ хипотекарној непокретности, у сваком случају, право које треба афирмисати, које треба похвалити као добро системско решење, али може само док не пређе границе када можемо говорити о злоупотребама од стране хипотекарног повериоца према лицима која се налазе у поседу хипотекарне непокретности.

    Зашто ово говорим? Због тога што у поседу хипотекарне непокретности могу бити закупци и могу бити послугопримци. Дакле, то су лица којима се хипотекована непокретност даје на послугу у дужем временском периоду. Они су несумњиво савесни држаоци хипотековане непокретности. У већем броју случајева су и законити држаоци. У закону је наведено да се право приступа не може омогућити хипотекарном повериоцу у периоду од 22.00 до 07.00 часова. Поставља се питање како и на који начин? Да ли уласком у хипотековану непокретност?

    Дакле, ова питања не желим да буду тривијална питања, али су у пракси и те како значајна јер су могућа као животна питања, односно животне околности. Да ли он улази у просторије да погледа просторије? Да ли ће на тај начин доћи до евентуалног сметања државине лица која се налазе у поседу хипотекарне непокретности? У сваком случају, право на државину, и то неометану државину, је системско решење Закона о основама својинско-правних односа. Можда је у том правцу требало боље дефинисати шта подразумева приступ хипотекарног повериоца хипотекарној непокретности и у којим границама он та овлашћења може да користи. Ја сам уверен да ћете ви у том правцу евентуално подзаконским актима реаговати у случају да се у пракси овакве појаве десе.

    Оно што је такође добро, добро је да се полако овај закон усаглашава са одредбама Закона о јавном бележништву и са одредбама Закона о овери потписа, преписа и рукописа. Али, овде морамо реаговати на једну одредбу која је нажалост, вероватно грешком, дефинисана тако што се налази у супротности са одредбама Закона о јавном бележништву, а ради се о томе да уговор о хипотеци не може бити закључен у алтернативној форми. Овде је Закон о јавном бележништву јасан и имплицитан. Закон о јавном бележништву каже да се уговор о хипотеци, као и заложна изјава о једностраној хипотеци, закључује искључиво у форми јавно-бележничког записа. Дакле, не и у форми тзв. солемнизоване, односно потврђене јавно-бележничке исправе. И ту смо амандманом реаговали и мислимо да нема разлога, да не постоји ниједан једини разлога, а нарочито не правно утемељен, да се тај амандман не прихвати, односно да се не уважи и на тај начин исправи један пропуст који се појавио у овом закону.

    Такође се једна од дилема код нас у Посланичкој групи СПС појавила када су у питању овлашћења дата трећем лицу који заступа једног или више хипотекарних поверилаца, или овлашћење које се даје једном од више хипотекарних поверилаца да заступа њихове интересе у поступку намирења потраживања које је обезбеђено заложним правом, односно хипотеком. Овде се поставља једно логично и животно питање. Треће лице се појављује као нека врста заступника. Како ће то треће лице једнако и равноправно да заступа више хипотекарних поверилаца, када су повериоци буквално борци у једној арени која се своди на заштиту интереса сваког од њих појединачно?

    Дакле, како ће онда треће лице да заступа истовремено и моје интересе као хипотекарног повериоца и мог друга Мркоњића, или било кога другог ко би се појавио у статусу хипотекарног повериоца? Па не може, зато што имамо супротстављене интересе. На крају крајева, мој интерес јесте да се на легалан начин, а не противправни начин, афирмише моје право наплате потраживања пре било ког другог хипотекарног повериоца. Како ћемо онда успоставити једнакост, а нарочито у ситуацији ако имамо овлашћење које је дато једном од хипотекарних поверилаца, који је у сваком случају у некој врсти сукоба са осталим хипотекарним повериоцима?

    Оно што нам се чини најспорнијим у предложеним изменама и допунама овог закона, јесте промена члана 31. Ја вас молим, уважени министре, да посебну пажњу поклоните овом члану, овом који је предложен, због тога што је унета једна одредба која процесно-правно не сме да буде одредба закона. Она каже – жалба ће бити уважена ако дужник или власник хипотековане непокретности уз жалбу достави и писане доказе, и то: потраживање не постоји, хипотека не постоји, потраживање није доспело за наплату или је дуг исплаћен итд. Уважени министре, не може се законом дати налог како ће другостепени орган да одлучи по жалби. Како би изгледало да у Закону о парничном поступку или у кривичном поступку кажемо – жалба ће бити уважена уколико се уз жалбу уради то, то, то и то? Шта ће нам онда другостепени орган или другостепени суд?

    Осим тога, ова одредба процесно и правно не сме да постоји из другог разлога. Због тога што, кад се подноси захтев хипотекарног повериоца који жели да изврши упис забележбе продаје у његову корист, у тај захтев мора да буде предмет оцене првостепеног органа, односно регистра. Како оцене? Оцене уредности тог захтева, с једне стране, а с друге стране оцене оправданости тог захтева. Ако је захтев неуредан, онда ће се он одбацити. На тај начин ћемо постићи ефикасност система, постићи ћемо ефикасност поступка. Постићи ћемо оно што је ваше министарство поставило као циљ овог закона, а то је транспарентан и брз поступак намирења потраживања хипотекарних поверилаца.

    Како се оцењује оправданост овог закона? Оправданост овог закона се оцењује управо тако што се утврђује да потраживање постоји, да хипотека постоји, да потраживање није доспело за наплату и да дуг није исплаћен. Али, ако дуг није исплаћен, то је већ терет доказивања на самом дужнику. Према томе ово што је наведено као налог да се жалба уважи је апсолутно недопустиво због тога што су то процесно правне претпоставке да би уопште захтев могао да уђе у правни саобраћај, да би уопште по захтеву могло да се поступа. Јер, како је уопште могуће да дођемо до продаје хипотековане непокретности и да тражимо забележбу продаје хипотековане непокретности а да пре тога потраживање не постоји? Па, оно постоји самом чињеницом да је хипотека уписана.

    Даље се каже – хипотека не постоји. Како не постоји ако је уговор о хипотеци, који је иначе потврђен јавно-бележничким записом, уписан? Како онда да говоримо уопште о томе да ли жалбу уважити или не? Потраживање није доспело за наплату. Па, ако је доспело за наплату, онда нам не треба обезбеђење. Због чега би га обезбеђивали? Због тога ми у Посланичкој групи СПС сматрамо да се заиста овај члан 31. мора преформулисати и уподобити са оним што подразумева реална, логична и практично примењива процесно-правна решења.

    Такође, оно што сматрамо да у предложеним изменама и допунама закона стоји, а ни у ком случају није у духу уставних решења и правних прописа Републике Србије, а нарочито није у сагласности са другим одредбама закона, јесте искључивање могућности вођења управног спора против другостепеног решења. Ако ћемо искључити могућност управног спора, онда ограничавамо право странке да правни лек који је дозвољен и Уставом и законом искористи. Па, онда би морали да бришемо и члан 180. Закона о државном премеру и катастру, уважени министре, који управо каже да странка која је незадовољна коначном одлуком органа у управном поступку има право на управни спор.

    Дакле, овде имамо у питању управни поступак. Окончање управног поступка не ускраћује могућност странци да настави поступак у управном спору, нити сме то да ускрати, јер би на тај начин била повређена и уставна права странке. Због тога смо ми у Посланичкој групи СПС реаговали амандманом, сматрајући да овакав начин систематизовања у процесно-правном смислу речи не треба да постоји.

    Оно што такође изазива одређене дилеме, а већ се чуло у дискусији која је претходила овој мојој дискусији, јесу рокови. Рок од три месеца јесте споран и доћи ћемо у ситуацију неуједначене судске праксе. Рок у Закону о извршењу и обезбеђењу је месец дана, између једне и друге продаје. Ако идемо на ефикасност поступка, онда је заиста три месеца предуго.

    Такође нам се чини да је предуго 18 месеци чекања да би се извршило брисање забележбе ако је у питању хипотекована продаја. Зашто 18 месеци? Па, ја сам тамо дао неке паре и те моје паре стоје и сада ја треба да чекам 18 месеци да би се могла брисати забележба.

    Ми у Посланичкој групи СПС сматрамо да се на тај начин не доприноси ефикасности онога што подразумева поступак хипотекарне продаје, односно продаје хипотековане непокретности и намирења поверилаца који су имали обезбеђено потраживање управо том хипотеком.

    Оно што је сигурно тачно и са чиме ћемо се сложити сви овде јесте да су проценти који се везују за тржишну вредност непокретности увек полемичне. Ми у СПС сматрамо да је изузетно добро решење што сте кренули ка афирмацији вансудске продаје, односно вансудског намирења и то је добро за кредиторе. То је добро за банке. Без обзира да ли ми гајили анимозитет према банкама због разноразних околности које нам се дешавају или афирмисали банке, банке су у огромном проблему као кредитори, нарочито што је преко 90% обезбеђених потраживања, то су потраживања где се као повериоци појављују банке, истовремено кредитори.

    Заиста, овим законом, што је за похвалу и због чега је безрезервна подршка Министарства у том правцу, да се банкама кроз вансудско намирење пружа могућност да дођу до наплате својих потраживања. Али, имамо оне проблеме који се у пракси дешавају на начин који, једноставно, све ово што је афирмативно може да доведе у проблем. Поставља се питање – да ли је уопште могуће постићи 90%, као најнижу вредност од процењене вредности приликом вансудског намирења? Да ли је уопште могуће? Ретко, али теоретски па и практично можемо да прихватимо да и јесте могуће. Наравно, опет у корист банака би било добро када би се овако нешто и реализовало.  Међутим, и овде су проценти на неки начин неуједначени.

    У Закону о извршењу и обезбеђењу код прве јавне продаје је почетна цена 60% од процењене вредности непокретности. И шта нам се дешава? Дешавају нам се злоупотребе, јер нико не иде на куповину када је 60% процењене вредности. Ако је моја кућа под хипотеком и вреди 100 хиљада евра, њена почетна цена на првој јавној продаји је 60 хиљада евра. Нико неће на тој првој јавној продаји да се појави, чека другу. Зашто чека другу? Зато што је 30% од процењене вредности и улазимо у зону злоупотреба које се везују за чињеницу да неко одмах купи по 30%, а онда препродаје и на тај начин остварује корист. Неће се те злоупотребе моћи елиминисати ни у овим процентима који су у предложеним изменама и допунама наведени, али је то нешто са чиме морамо објективно да се саживимо и да тражимо нека системска решења која ће ово предупредити, превенирати и на крају крајева доћи до оног циља који подразумева што већи степен заштите.

    На крају, када смо код дилема, о чему нећу много да причам, пошто ће о томе далеко компетентније говорити моја уважена колегиница и другарица Сузана Спасојевић, поставља се питање зашто овим законом нису обухваћени објекти који су уписани под посебним условима сходно, тзв. пежоративно речено, „Вељином закону“, или закону који је предложило министарство док је на челу тог министарства био министар Велимир Илић? Ради се о непокретностима која имају посебан правни режим, која су под посебним правним режимом и уписане у регистар катастра, али тих непокретности у овим предложеним изменама и допунама Закона о хипотеци нема. Поставља се питање – зашто, а најављено је да их треба бити?

    У сваком случају, у овом правцу су поднети амандмани. Ми смо уверени да те амандмане треба пажљиво размотрити јер се истим постиже, по нама у СПС, далеко већи степен квалитета овог закона, а ми ћемо га несумњиво подржати и гласати за овај закон у дану за гласање, из оних разлога које сте ви истакли, које ми максимално подржавамо, да их ја не бих понављао због тога што, како сам рекао, понављање нам једне исте приче не води ничему, а заиста основни циљ који се жели постићи, он се и постиже – и транспарентност, и ефикасност, и заштита дужника, и заштита поверилаца. Зато имате подршку СПС и Посланичке групе СПС“.