НЕЂО ЈОВАНОВИЋ народни посланик Социјалистичке партије Србије на Тринаестом ванредном заседању Народне скупштине Републике Србије о заједничком начелном претресу  Предлога закона о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду:

„На самом почетку ћу да истакнем да су моје уважене колеге, овлашћени представник Посланичке групе СПС Сузана Спасојевић и колега Милисав Петронијевић, изнели довољне и јасне, сасвим аргументоване разлоге који указују на позитивне ефекте овог закона, због чега ће Посланичка група СПС у дану за гласање подржати овај закон.

Међутим, нека питања која су отворена у току дискусије у данашњој расправи се могу афирмисати додатно, па ћу замолити уважену министарку да у границама могућности данас на ова питања покуша да одговори.

Ми смо поднели амандмане на поједине делове, на поједине одредбе овог Предлога закона за које се надам да ћете их пажљиво размотрити и барем неке од њих и уважити. Један од амандмана се односи на оно што сте и сами у току расправе прихватили као једну врсту добронамерне сугестије, а то је онај део закона који се односи на утврђивање накнаде за конверзију, односно начин утврђивања тржишне вредности. Ради се искључиво о вештачењу и ради се о томе да поред Пореске управе, која располаже са параметрима на основу којих се утврђује накнада, постоје и други модалитети за утврђивање накнаде који су у пракси и те како заступљени.

Уважена министарко, направићу један компаративан приступ. О чему се ради? Сходно одредбама Закона о експропријацији, Пореска управа даје параметре за утврђивање вредности и познато је, барем онима које се баве праксом, а ја полазим од те праксе адвокатске, да се ради искључиво о минималној вредности на основу које се прави споразум у погледу накнаде за експроприсану непокретност. Али, исто тако се може ангажовати и овлашћени проценитељ или судски вештак одговарајуће струке код експропријације, који такође учествује у поступку утврђивања вредности.

Дакле, ако се посматра упоредно правно, онда је заиста сасвим логично да се прихвати једно овакво системско решење, које ће, у сваком случају, побољшати квалитет закона.

Искрено мислим да и овај наш амандман, који сам лично потписао, амандман Посланичке групе СПС, који имплицитно указује да тржишну вредност треба да утврђује вештак, не мора да буде прихваћен у буквално аутентичном тексту нашег амандмана, већ то може да буде једна врста модалитета, који подразумева да поред Пореске управе може бити ангажован и стручни проценитељ, односно вештак.

Зашто то говорим? Због тога што полазим од самог текста закона, јер у тексту закона стоји, мислим на ваш предлог, да накнада представља тржишну вредност земљишта у моменту подношења захтева за конверзију, у складу са овим законом. Исто тако, у предлогу овог закона стоји да висину накнаде утврђује орган јединице локалне самоуправе надлежан за имовинско-правне послове, што није спорно, у складу са актом о утврђивању просечне цене квадратног метра одговарајућих непокретности по зонама за утврђивање пореза на имовину.

Овде су отприлике у примени два сета законских прописа, један је из области пореских закона, а други је управо из закона о којима говоримо, који су, у сваком случају, директно везани за тему која је данас предмет наше расправе, а то је конверзија. С једне стране, можемо посматрати да та два сета закона на неки начин један други искључују. Зашто? Због тога што одредбе које су дефинисане одредбом Закона о порезу на имовину у некој квалификацији нигде не помињу тржишну вредност, а овде говримо о тржишној вредности као нешто што је заиста фундаментално.

С друге стране, није добро да се само вежемо за зоне због тога што се ради о неким просечним ценама, које, у сваком случају, могу да оставе и одређене могућности да се кроз различита тумачења дође до неких решења која нису, у практичном смислу речи, прихватљива и објективна.

Наравно, не бих даље о овоме због тога што сте већ наговестили могућност да се кроз амандмане евентуално прихвати оваква једна крајње добронамерна сугестија Посланичке групе СПС.

Драго нам је, свима у Посланичкој групи СПС, што сте отклонили нашу дилему да ли ће бити додатно појашњена одредба члана 6. закона о којем данас расправљамо. У сваком случају, то је нужно, то је неопходно како би се избегла, под један, неуједначена пракса у примени овог закона, а друго, како би се и они који непосредно примењују овај закон лакше едуковали у правцу његове примене.

Такође, захваљујемо се и на једној посебној димензији образложења, која се везује за објекте који нису изграђени уз добијено решење о одобрењу градње или грађевинској дозволи, због тога што се дешавају ситуације да субјекти приватизације у реструктурирању, стечајни дужници и многи други који прибављају непокретност, долазе до непокретности за коју нису издате грађевинске дозволе. Знамо по дефиницији да уколико за објекте, постојеће на катастарској парцели која је предмет конверзије, ако за те објекте нису издате грађевинске дозволе или се ради о привременим објектима, онда по дефиницији то није изграђено грађевинско земљиште. Ради се о неизграђеном грађевинском земљишту.

Једино питање које би се ту могло поставити јесте – да ли су дискриминисани управо они који због несолвентности, због статуса у коме се налази, статуса стечајног дужника, статуса субјекта приватизације у реструктурирању или другог статуса који је предвиђен овим законом, јер они имају активну легитимацију, и они су, нажалост, били изопштени из одредби Закона о планирању и изградњи, када је у питању била конверзија, да ли ће они бити дискриминисани због тога што неће имати право на умањење? Логично је да имају право на умањење, будући да се објекти налазе. С тога је заиста било и умесно и врло конструктивно и коректно питање уважене колегинице Сузане Спасојевић, када је поставила питање на које сте јој одговорили, које се везује за објекте под посебном наменом.

Оно што би на неки начин могло да отвори дилему јесте одредба члана 7. став 4. овог закона, која указује да мора постојати судска одлука као доказ, на основу које се утврђују трошкови прибављања права коришћења, који представљају ту тзв. одбитну ставку.

Сада се овде поставља питање о судској пракси. Уважена министарко, имајући у виду да полазим управо из те области, области правосуђа, у судској пракси нису познате класичне пресуде којим се утврђује право на трошкове прибављања права коришћења. То могу да буду секундарна права која се решавају уз главно право, али не могу да буду изреке пресуде управо такве да се каже – утврђује се постојање трошкова прибављања права коришћења. То у судској пракси није познато.

Тако да, можда би могло да се кроз амандман дефинише ова одредба, која би била у практичном смислу речи јаснија, а наравно и примењивија и отклониле одређене недоумице какву ми ту судску одлуку тражимо.

Логично је да се судском одлуком дефинише питање права накнаде или било чега другог, а овако ако се везује само као доказ који се односи на формирање трошкова, мислим да би могла и друга формулација да буде коректнија формулација.

Оно што из праксе потиче, а мислим да заслужује у сваком случају одговор, па бих вас замолио да са пажњом саслушате и овај коментар који се односи на члан 8. Посебну дилему изазива оно што регулише право на умањење тржишне вредности грађевинског земљишта које је предмет конверзије.

Наиме, у ставу 2. је предвиђено да се висина накнаде за конверзију одређује тако што се утврђена тржишна вредност катастарске парцеле умањује за износ тржишне вредности земљишта за редовну употребу објекта. Није спорно. Да се подсетимо члана 70. Закона о планирању и изградњи који дефинише шта је то земљиште за редовну употребу објекта? У том члану 70. се каже да је земљиште за редовну употребу објекта оно земљиште које подразумева минималну површину која је потребна за формирање једне грађевинске парцеле.

Код нас у Ужицу је та минимална површина за формирање једне грађевинске парцеле негде око два ара, претпостављам да је у Београду више, у неким другим градовима се то посебном одлуком на нивоу локалних самоуправа дефинише на посебан начин.

Поставља се једно логично питање – шта уколико је површина земљишта за редовну употребу објекта већа од површине катастарске парцеле која је предмет конверзије? Због тога питање је основано и умесно због тога што по нама и вредност земљишта за редовну употребу објекта би требао да утврђује стручни проценитељ или вештак.

Да ли ћемо доћи у ситуацију да онај ко је подносилац захтева за конверзију чак стиче и оно право које није имао, чак долази и до неког незаконитог располагања, јер је поседовао мању површину у односу на површину која се везује за земљиште за редовну употребу објекта? На то нарочито упућује математичка операција која је касније у ставу 3. овог члана наведена по којој се дефинише питање количника који се ставља у размеру као пропорција површине катастарске парцеле у односу на степен заузетости, па бих замолио да одговорите, више због грађана, како би им било јасно да ли се овде примењује индекс заузетости или индекс изграђености, односно да ли је овај закон у конкретној ситуацији lex specialis у односу на Закон о планирању и изградњи?

Зашто ово питам? Питам из једноставног разлога што одредба члана 31. Закона о планирању и изградњи дефинише и индекс заузетости и индекс изграђености. Морамо бити потпуно свесни чињенице да искључиво локална самоуправа својом одлуком дефинише постојање индекса заузетости или постојање индекса изграђености.

Код нас у Ужицу је стицајем околности присутан и донета одлука индекс заузетости, што значи да је уподобљено са овим законом, али уколико је већ то дефинисано, ми у посланичкој групи СПС можемо да прихватимо да је то нешто што је непосредно примењиво и да представља норму lex specialis у односу на одредбе Закона о планирању и изградњи, па нека тако поступају и они који непосредно примењују овај закон. У принципу, неће бити неких штетних последица, али у сваком случају може да буде штетних последица уколико се ово питање не разјасни. Значи, веома је важно знати који се од ова два индекса непосредно примењују.

Заузетост јесте постојање објеката на катастарској парцели и онолико колико је у габариту тих објеката, толики је степен заузетости те катастарске парцеле. Изграђеност је сасвим друга квалификација и сасвим други појам. Због тога је јако важно знати шта од ова два индекса у конкретним ситуацијама треба применити.

Морам да наведем један пример који потиче из мог града из којег ја долазим, моје колеге Ивана Стојиљковић и Јован Марковић, јесте чињеница да су поједини субјекти приватизација стицали право коришћења за редовну употребу објекта који је и веће површине у односу на површину која је дефинисана одредбама Закона о планирању и изградњи.

Конкретно, предузеће „Ракета“ путнички саобраћај у стечају, то је прави назив, је судском одлуком остварило право коришћења за редовну употребу објекта, где површина права коришћења превазилази у изузетно великој мери површину у односу на површину која је дефинисана одредбом члана 70. Закона о планирању и изградњи, зато што је правоснажном одлуком суда утврђено да је право за коришћење објекта као право на земљишту за редовну употребу објекта, површина целе катастарске парцеле која износи близу хектар, а рекао сам да је једна грађевинска парцела у Ужицу, по параметрима које је на основу одлуке Града Ужица, односно Скупштине града Ужица дефинисана на два ара.

Дакле, у овој ситуацији имамо одређене изузетке који овим законом, стицајем околности, нису обухваћени. Ја и моји другови у посланичкој групи СПС не очекујемо да се то овим законом може обухватити и нереално је то очекивати због тога што је то ипак судска одлука и пре свега ни један закон до сада није донет у историји законодавства да би могао да обухвати буквално све ситуације и све околности, па то неће моћи ни овај, али вам управо због свега овога што сам истакао и указујем на чињеницу да постоји ситуација где је право земљишта за редовну употребу објекта знатно веће површине од права земљишта које се везује за конверзију.

Што се тиче закупа, овде је било доста дилема, популистичких конотација, доста примедби. Ми у посланичкој групи СПС сматрамо да је корисно да се омогући и закуп и стицање права својине. Зашто? Због тога што је на ономе ко жели да инвестира одлука о модалитету шта  му више одговара у правцу ефикасније инвестиције, али оно што ми у посланичкој групи СПС сматрамо да би било неопходно, уважена министарко, јесте да се у овом закону систематизују и норме које подразумевају и одговарајуће ограничење.

Ми знамо да је право својине апсолутно право јер подразумева право располагања. Право закупа не подразумева право располагања, већ само право поседа, само право државине. Ја као закупац стана могу бити само у поседу стана, ништа више од тога, али у закону предложеном тексту не постоје норме које би представљале ограничење у смислу издавања у подзакуп без сагласности закуподавца у смислу преношења права закупа на трећа лица која би били стицаоци у односу на закуподавца као некога ко предаје или пријемници, свеједно, како год правнички терминологију да употребимо, она ће бити адекватна.

У овом случају немамо ту врсту тзв. „безбедносних ограничења“ за време трајања закупног односа и мислим да би то било и те како значајно да се систематизује у овом закону, нарочито имајући у виду сходну примену одредаба Закона о облигационим односима јер Закон о облигационим односима веома јасно указује на ова ограничења. Уколико до тих ограничења не дође и не будемо их уврстили у одредбе овог закона, бојим се да можемо доћи у ситуацију одређених злоупотреба, нарочито оних који једва чекају да дођу до закупа на 99 година.

На крају бих желео да скренем пажњу још на нешто што је процесно-правне природе, јер овај закон има један део који се односи искључиво на процесне делове, а то је примена одредаба закона у управном поступку.

Овде је дато право чак и обавеза да се подносилац захтева за конверзију мора у року од десет дана одредити тако што ће доставити комплетне доказе. У противном, следи правна последица одбачаја његовог захтева и тај рок од 10 дана почиње да тече од дана када је он обавештен о налогу.

Али, шта уколико му налог није уручен? Овде не стоји да ће бити сходно примењене одредбе Закона о управном поступку. Ви и те како добро знате ако ја као странка нисам на адреси становања, не може да ми се уручи позив, онда је сасвим логично да се тај налог истакне на огласну таблу и да стоји осам дана на огласној табли да сам ја тада обавештен. Зашто? Због тога што ћемо на тај начин спречити опструкцију поступка. На тај начин ћемо скратити време трајања конверзије и мислим да би то требало да буде решење које је крајње потребно за овај закон.

Осим тога, уважена министарко, мислим да нису у доброј мери дефинисана и права оних који су већ подносили захтеве за конверзију. Знамо да применом овог закона и усвајањем овог закона се сви ти захтеви елиминишу и они морају поднети нове захтеве. Сва та лица су имала одређене трошкове приликом подношења захтева. Ко ће те трошкове сада да надокнади?

Овде смо говорили о трошковима који се везују за судску одлуку. Није ваљда да ћемо сада све оне, вероватно има и међу нама овде народним посланицима, таквих који су поднели захтеве за конверзију? Могуће је. Неко је директор фирме, па је поднео захтев за конверзију. Да ли ћемо га тада упућивати да покреће судски поступак или парницу за утврђење трошкова? Не, али би требало дефинисати питање како те трошкове надокнадити, јер су ти трошкови већ проистекли. Људи су те трошкове имали, правна лица су те трошкове имали.

Према томе, мислим да неке делове овог закона, који су у сваком случају за похвалу, треба допунити како би закон био квалитетнији и Посланичка група СПС у том смислу ће дати свој максимални допринос и, наравно, уз молбу да наше амандмане прихватите, а и без обзира да ли ћете их прихватити или не, ми стојимо на становишту да је овај закон потребан, неопходан, да је он у духу хармонизације законодавства са законодавством ЕУ, да овај закон представља још један помак ка уласку у Европску заједницу и да због тога Посланичка група СПС нема дилему када је у питању подршка овом закону“.