НЕЂО ЈОВАНОВИЋ, народни посланик Социјалистичке партије Србије о Предлогу закона о становању и одржавању зграда

„Овим законом  се уводи правна сигурност где дуже времена правне сигурности и правне заштите дуже времена није било. Коначно уводимо принцип одговорности – одговорност за накнаду штете, по принципу објективне одговорности и који је до сада увек био негде замагљен и одговорност за неиспуњење обавезе|“.

„Председавајући, уважена министарко са сарадницима, уважени представници Министарства спољних послова, поштоване колеге народни посланици, било би бесмислено ако се не би подржао овај сет закона, имајући у виду да се коначно покушава увести правна сигурност где дуже времена правне сигурности није било и где правне заштите дуже времена није било.

Наравно да највећу пажњу, без обзира што и остали закони завређују ту исту пажњу, код јавности привлачи Закон о одржавању стамбених зграда. У својој дискусији ћу се фокусирати на тај закон и оно што је овлашћени представник посланичке групе СПС, наша уважена колегиница Стефана Миладиновић истакла, посланичка група СПС ће и овај и остали део закона, односно преостале законе из предложеног сета у дану за гласање подржати.

Међутим, уважена министарко, вама бих хтео да укажем на један крајње добронамеран начин, како сам то до сада увек чинио и у ранијим сазивима, на одређене одредбе закона за које сматрам да могу бити у колизији са неким другим законима и да заједнички пробамо да избегнемо евентуалне недоречености приликом практичне примене, односно проблеме у практичној примени закона.

Имајући у виду да свака општа норма важи за све случајеве, односно све ситуације, тако би и нормирање члана 5. морало да буде за све ситуације, а нажалост није. Зашто на ово указујем? У члану 5. у ставу 2. каже се да стицањем права својине на посебном делу зграде, поред осталог, се стиче и право својине на земљишту на коме је зграда изграђена и на земљишту за редовну употребу зграде.

Ако је општа норма у питању, онда није примењива. Зашто није примењива? Због тога што се може односити само на ситуације када имамо извршену конверзију на тој катастарској парцели где је право коришћења претворено у право својине или где се ради о праву својине. Ово није у свим случајевима. Имамо и даље у катастру заступљене ситуације где су катастарске парцеле и даље са правом коришћења, а зграде се налазе на тим истим катастарским парцелама. Власници станова као посебних делова зграде не могу стицањем тог посебног дела стећи и право сусвојине на катастарској парцели. Могу стећи право сукоришћењем.

Што се тиче права земљишта на редовну употребу објекта, ајмо онда и то да разјаснимо. Министарки је и те како добро познато, као и мојој уваженој колегиници Александри да је право земљишта за редовну употребу објекта, између осталог, дефинисано и одредбама Закона о планирању и изградњи у члану 70, али и одредбама Закона о основама својинско-правних односа.

Ако је то тако, а јесте тако, онда долазимо у следећу ситуацију. Право земљишта за редовну употребу објекта је једна врста терета. Ако је зграда изграђена на туђем земљишту и ако је то у складу са одредбама Закона о планирању и изградњи, ми смо имали чак и норму по којој је право земљишта за редовну употребу објекта везано за одређену површину. То је била минимална површина за формирање једне грађевинске парцеле. Шта то значи? То значи да је то земљиште испод објекта или око објекта које служи за редовну употребу. То је терет и уколико се налази на земљишту које је у власништву Републике Србије, а посебно уколико је по одредбама Закона о јавној својини са Републике Србије пренето на локалне самоуправе, онда се не може стећи право својине, онда се задржавамо на праву коришћења. Зашто? Због тога што имамо проблем у катастру целе Србије, јер је катастарски проблем да су и даље задржана права коришћења на катастарским парцелама преко 90% земљишта, можда и више.

Према томе, ова норма нисам сигуран да као општа норма може у практичној примени да прође, а да не буде у колизији са одредбама Закона о основама својинско-правних односа и евентуално одредбама Закона о планирању и изградњи.

Шта још подбуђује једну дилему? У члану 9. је нормирано да уколико је дато право да неко на посебном делу зграде изгради, дозида итд, дужан је да у року од пет година, уколико прво изгради, а уколико тај рок од пет година прекорачи, да изврши реституцију, односно повраћај у пређашње стање, фактички да поруши све оно што је изградио.

Није спорно да таква једна врста санкције постоји и ја то заиста искрено подржавам, не као правник него као грађанин, јер сматрам да свако мора да сноси посебну врсту одговорности за непоштовање обавеза које су предвиђене законом. Заиста ту нема ништа спорно.

Али, шта уколико постоје објективне околности које су спречиле да дође до финализације градње? Шта уколико је степен изграђености, уважена колегинице Александра, преко 90%? По одредбама Закона о основама својинско-правних односа он је већ стекао својину. Да ли је у тој ситуацији, нећу рећи дозвољено јер бих погрешио ако бих рекао да ли је дозвољено, дозвољено јесте, али да ли је рационално и економично то исто лице које је изградило грађевину у том степену градње – враћати на нулу, односно на почетно стање и рећи да је кажњен том чињеницом, да није испоштовао рок од пет година и дошао је у ситуацију да не може даље или, не дај боже да умре пре истека рока од пет година а правни следбеници нису хтели да заврше.

Према томе, ова одредба као општа норма такође би морала да буде мало више прецизирана, да се односи на ситуације које би биле примењиве за сваког грађанина, без обзира у каквој се ситуацији налази када је ова његова обавеза у питању.

Следеће што желим да истакнем као дилему, уважена колегиница Александра и те како добро зна да је одредбама Закона о основама својинско-правних односа заједничка својина прописана као недељива својина. Шта то значи? То значи да сваки вид располагања подразумева сагласност свих заједничара. Дакле, ниједан од заједничара, без обзира да ли има три или их има 50, не може бити ни у ком случају искључен из давања сагласности за располагање. На то указује одредба члана 19. Закона о основама својинско-правних односа, која каже: „На заједничким деловима зграде и уређајима у згради власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине“. Искрено речено, нисам сигуран да у свим одредбама закона, ако се прате од почетка до краја, је ова императивна норма заступљена. Бојим се да није у свакој ситуацији и бојим се да оставља простор да се управо овакав правни институт негде можда крши.

Осим тога, опет ћу се обратити вама, Александра, ви знате да је и у одредбама Закона о основама својинско-правних односа предвиђено нешто и чланом 15. став 4. који каже: „За предузимање послова који прелазе оквир редовног управљања“, па даље наводи – отуђење ствари, и то целе ствари, промена намене ствари, издавање ствари, „потребна је сагласност свих сувласника“, без обзира на њихове сувласничке уделе. Зашто ово говорим? Говорим због тога што сам, пажљиво читајући Предлог закона, нашао поједине делове одредаба које сте нормирали где, чини ми се, одступа од овог обавезног, императивног прописа, да је обавезна сагласност свих заједничара уколико се ради о заједничкој недељивој ствари, што у принципу и јесте.

Што се тиче појединих процесних решења, она су у принципу добра, једино би ми одговарало као правнику да је онај рок од три дана који је дефинисан као рок за истицање негде на огласну таблу или било где, као обавештење власнику посебног дела зграде, да може учествовати у расправи на седници стамбене заједнице, да је тај рок ипак осам дана. Зашто? У судској пракси се каже овако – уколико се Неђо Јовановић не може на други начин обавестити да приступи суду, онда се обавештава тако што се позив за њега истиче на огласној табли и тај позив на огласној табли стоји осам дана. И то је сасвим примерен и сасвим разуман рок и нема разлога да се од тог рока одвајамо. Осим тога, изостанак три пута некога ко је власник посебног дела зграде, губи могућност да његов глас сачињава кворум, нисам сигуран да је добро решење.

Оно што је сигурно добро, уважена министарко, то је добро да сте предложили један закон који коначно уводи принцип одговорности – одговорност за накнаду штете, по принципу објективне одговорности и који је до сада увек био негде замагљен и одговорност за неиспуњење обавезе. И то је нешто што не може нико нормалан, извинићу се свима због тога што овако говорим, а да не подржи.

Уколико дође до оштећења фасаде, не дај боже та фасада као што се дешавало у неким ситуацијама повреди грађанина, раније смо лутали што се тиче одговорности, од локалне самоуправе, градске управе, власника стана итд, итд. Заиста, овај пут имамо оно што је нормирано на начин како треба да буде нормирано и усаглашено је са одредбама Закона о облигационим односима.

Има још доста тога, али, да не бих трошио време мојој уваженој колегиници Снежани Пауновић, скратићу и само ћу се још осврнути на два детаља, наравно, афирмишући нешто што је јако позитивно у овом закону. Прво, што сте задржали један принцип који је и раније постојао. Наиме, стамбене заједнице су правна лица. Као правна лица, морају да и манифестују своје деловање као правна лица. Шта то значи? То значи да морају подносити завршни рачун. Подсећања ради, од 2009. године, односно 2008. године па до 2013. године у Београду су управо стамбене зграде, које су и тада имале третман правних лица, подносиле завршни рачун. Касније биланс стања, биланс успеха или већ шта, али, у сваком случају нешто што је подразумевало одговорност када је у питању финансијско располагање је било регулисано законом. Имате максималну и снажну подршку што сте тај принцип задржали и што сте га сада врло јасно и прецизно нормирали у закону.

Оно што, на неки начин, изазива одређену сензитивност, одређени сензибилитет појединих група, мислим на грађане Србије, када су у питању заштићени подстанари или власници станова, чули смо прегршт критика или испољавања сумњи, бојазни, скепсе, итд, итд. Ја ћу бити личан сада, мало да се као правник издвојим од онога што ми је обавеза као члана СПС и представника своје посланичке групе, а то је следеће – да сте ипак успели да ту сензитивност негде уравнотежите. Јер, с једне стране, власници станова су трпели терет, терет заштићеног подстанара. С друге стране, заштићени подстанар није крив што је заштићени подстанар. Њега је неко други ставио у ту позицију и дао му ту легитимацију. И ни у ком случају се не може тражити одговорност или кривица на једној или на другој страни.

Држава је наметнула један такав концепт, односно тадашњи законодавац или неко ко је нормирао тада важеће прописе и довео и једне и друге у непријатну ситуацију и деликатан положај.             Чини ми се да треба да се издигнемо изнад тога и решења која су у овом закону дефинисана су добра решења.

На крају, у име Посланичке групе СПС, не узурпирајући право нашег овлашћеног представника, и као заменик шефа посланичке групе СПС, категорички потврђујем да ћемо заиста са задовољством подржати комплетан сет закона које сте предложили“.